商业地产发展的5种错误观念，你踩雷了吗？

　　在住宅市场调控愈加严厉、竞争日益激烈的背景下，商业地产自然成为众多开发商竞争的蓝海，但是这并不能代表“投资商业地产就赚钱”、“投资商业地产可长期赚钱”、“外资扩张将给商业地产带来无限商机”等观念成立

　　1、投资商业地产就赚钱

　　从一般意义上讲，有需求就能赚钱，但是目前我国商业地产中存在严重的结构性问题和供求矛盾。如很多商铺的价格是住房价格的8倍甚至10倍以上，商铺价格严过高，使投资回报率降低。如，一全球跨国公司在国内西北某省的一个投资项目，就是靠免去其10000多平方米的租金换来的，条件是该跨国公司对外保守这一秘密，目的是误导投资者——这里的商业地产很“火爆”。另外商业地产中的“围城”现象也加剧了虚假繁荣的景象。如某市一个投资商，在不到一个月的时间里，就亏了一万多元。可当他一退出，就有人又进去，外面的人总以为进去就能赚大钱，于是形成一个怪圈：里面的人想出来，外面的人却想往里冲。事实上，很多商铺的转手率非常高。这就存在着很大的泡沫并潜伏着风险。

　　2、投资商业地产可长期获利

　　目前，国内不少住宅开发商都转向商业地产，商业地产量的增加必然要影响其价格，并使利润下降。同时，我国商业已进入微利时代，如部分超市的利润率一般仅在1-2%之间，商家赚不到钱哪来的高租金?

　　3、外资扩张将给商业地产带来无限商机

　　种种迹象表明，外资在华扩张加快，但不一定就是要新开店，很多外资目前都是以收购等方式进来，而且那些大的跨国公司进来时其条件都相当苛刻，这无疑进一步加剧了商业地产市场的竞争热度，在这种情况下，无限商机的又在哪里?

　　4、订单商业地产就是灵丹妙药

　　近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需求建商业物业的订单商业地产开发模式。表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，以返租或带租约销售的手法高价炒作产权式商铺套现，这种产权分散的模式为商业的后续经营埋下了“定时炸弹”，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下隐患，最终将会由于中小投资者的长期利益得不到实质性的保障而出现“剪不断，理还乱”经常性纠纷。例如，有一部分开发商从万达那里取经学习订单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨头，所以沃尔玛等国际商业巨头变得份外吃香。万达绑架沃尔玛，目的在于拿沃尔玛们当“托儿”，利用他们的招牌提升万达商业物业的价值，同时利用沃尔玛们的示范效应，解决招商的问题，以及产权商铺的销售问题，最终实现“堤内损失堤外补”，这是典型的经济学中外部性的效应。但沃尔玛们可不是廉价的“托儿”，开发商要想利用世界商业巨头当“托儿”，必然要付出巨大的代价，那就是远低于市场平均水平的租金。

　　某些开发商，为了招这些商业巨头进驻，甚至是不惜血本，山西太原某开发商，开发了一个二十多万平米的SHOPPINGMALL，房子盖完招不来主力店，竟然不惜免十年租金招沃尔玛进驻!

　　北京的某商业项目，为了招LV进驻，也是开出了八年免租金的条件!如此一来，开发商面临巨大的收回投资的压力，只能寻求“堤内损失堤外补”，一是大幅度提高非主力店小商户的租金，小商户缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承担高额租金的时候，只能是不断地关门撤店!在开发商与零售商的博奕中，正应了中国一句老话：“店大欺客，客大欺店”;另外一种“堤内损失堤外补”的措施，就是利用产权式商铺，将商业物业分割出售，利用世界商业巨头的号召力，通过媒体进行疯狂炒作，最后把商铺卖出天价，以此收回大部分前期投资。

　　对此，订单商业地产的倡导者也认为，“如果利用跨国零售巨头的知名度来卖铺就是‘毒药’，利用跨国企业救项目就是‘毒方’”，开发商为此付出的巨大学费和教训已经多不胜数。

　　5、自持物业就是项目成功

　　目前，大多业界人士倡导商业地产开发应该由开发商自持，而不应该进行产权分割销售，其原因是因为目前许多商铺在销售以后，商气和人气难聚，投资者收益得不到保障，维权声四起。而开发商自持可以进行统一管理和运营，比较有利于区域商业的发展。表面上看，这种所谓的主流观点是名正言顺的，其理论似乎也很充分，但细究起来却有很多被忽视的误区：

　　其一，不了解商业地产的本质，观点本末倒置。因为商业地产开发和商业运营应该是两个不同层面的行业问题，不能简单以销售还是自持来判断商业地产的命运。在商业地产中“商”无疑是重点，但这个重点是靠“地产”来实现的。所以，无论是销售还是自持，商业地产的前身还是“地产”，既然是“地产”，就会有“销售”和“自持”两种方式来处理。

　　其二，从承担风险的角度来度来说，不管是“销售”还是“自持”风险都同样存在。只不过一个是由产权分割以后的“小业主”承担，一个是由产权没有分割的“大业主——开发商”承担。同时，但凡投资，必定是风险和机遇共存，不能因为投资者的预期收益得不到实现，若要追根溯源自然认为是“上了开发商的当”，这等同于“炒股失败而归咎于股票市场”，显然是不合理的。所以，只要前期开发商在销售时没有任何误导或许诺的话，商铺投资的风险是靠自己来判断的。另外，如果因为投资者的收益不能保障的情况下，一味要求开发商自持，让开发商承担商业地产开发的风险，显然就更不合理了，因为毕竟开发商的专业是开发，而不是商业运营。

　　其三，要求所有商业地产自持，是对投资者权益的一种侵犯。表面上看，要求自持好象是维护了小业主的权利，让他们不承担因购买商铺而造成的风险。但从另外一个方面来看，避免了风险，同时也摒弃了机遇。中国人的投资渠道本就不多，如果所有商业地产都由开发商自持，其实是剥夺了消费者的一种投资方式。

　　其四，将销售和自持与开发商实力挂钩其实是另一种误区。不持有商业物业的开发商不一定是小开发商;自持商业物业的开发商不一定实力就很强。这与企业的发展规划有关。有的企业发展就是专业搞房地产开发，它的实力很强，开发的物业很多，但根本不会去持有商业物业，因为它没有精力，也没有专业去做自持物业的商业运营。而有的企业本身房地产开发并不强，一直在搞商业投资，所以它做一个商业地产便自持一个，其开发的目的其实是为商业而做开发。所以，这两种不同的发展轨迹并没有什么规律相互参照的价值。

　　其五，自持商业不一定经营就好。商业地产中的“商”，应该是很专业的商业运营，它与地产完全是两种不同的行业。这里面除了统一规划、统一管理、统一招商、统一营销推广、统一质量监督以外，还涉及到专业商业运营模式。比如商业定位、业态配比、品牌搭配、环境营造、动线安排等等，这些都需要商业运营的行家来实际操作。

　　其六，销售产权商铺不利于商业运营也是误区。这个误区的根源在于前期商业地产的不规范操作。为了达到销售目的，在初期商业地产开发商不惜给投资者画了个天大的饼，诸如年固定投资回报、几年返本、几年回购等等，而这些“饼”的背后其实只不过商业前景是开发商的一相情愿而已，一旦开发商吹起的泡泡破灭以后，前期受到“忽悠”的投资者自然不甘心来承担风险，因此会引起大量的纠纷。综上所述，不要逼迫商业地产的开发商自持商业物业，只要实现产权和经营权分离，就能使商业地产走出目前的误区，让专业的企业做专业的事情，商铺该卖的还得卖。

　　商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发的难度重点不在于开发，而在于运营管理，故针对商业地产的开发，首先应降低风险，确保企业可持续发展的战略，然后才确定项目的开发战略，这是由于商业地产的特点决定的。

　　商业地产项目开发过程体现了开发商、投资者、管理者、经营者等多重利益关系，从能否吸引消费者、如何招商、能否销售、如何经营做旺、后续运营的要求等多方面通盘统筹，并且充分考虑现金流的问题，才能进行规划建设。从目前国内房地产市场来看，90%以上的住宅项目都能赢利，但80%以上的纯商业项目都陷入困境。

　　对于走可持续开发战略的开发商而言，一个商业项目能暂时取得良好销售业绩并不算成功，商业地产项目要达到销售旺、招商旺和经营旺“三旺”，形成良性循环的局面，才算真正成功，不然商业项目后续运营的失败将会给开发商后续发展造成很大的负面影响。